|
|
ЕВРОХАТКА |
|
||||
|
|
||||||
| |
||||||
|
Жилая недвижимость: Самостоятельные квартиры: Коммерческая недвижимость:
|
Ипотечный кризис в Украине «ударил» не столько по банкам, сколько по строителям и риелторам. В нашей стране, как известно, даже зима приходит внезапно (хоть и по календарю). Так стоит ли удивляться наступлению ипотечного кризиса, если его предрекали аналитики задолго до того, как «грянул гром»? Другой вопрос: что делать? Банкам, строителям и их клиентам? Американские корни и украинские «цветочки» По словам экспертов, для ипотечного кризиса в Украине были мощные предпосылки. С одной стороны, «виноваты», конечно же, США, с которых начинаются многие истории. С 2006 года американские банки стали фиксировать все большее число невозвратов кредитов неблагонадежными заемщиками. К середине 2007-го ситуация обострилась настолько, что более сотни банков и прочих финансовых учреждений заявили о возможном прекращении своей деятельности. К концу лета кризис «перекинулся» и в Западную Европу, в результате чего упали котировки акций нескольких крупнейших банков. По сути, весь международный банковский рынок столкнулся с проблемой привлечения займов. Тем временем Украина нагнетала ситуацию еще и «своими силами». Цены на недвижимость в стране практически постоянно росли в течение многих лет. Уже никого не удивляло, что стоимость жилья в столице и прочих мегаполисах страны стала одной из самых высоких в Европе. Печальная перспектива ипотеке была обеспечена, ведь дорогое жилье означает, что кредиты на него будут «неподъемными». Кстати, здесь есть парадокс: недвижимость в Украине дорожала отчасти и благодаря этой же самой ипотеке, а точнее — ее относительной доступности. Иными словами, развитие ипотеки давало толчок росту цен на жилье, а тот в свою очередь грозил ограничить ипотеку. Между тем, специалисты Нацбанка стали выражать обеспокоенность завышенной оценкой ипотечных залогов во многих банках. Пошли слухи о том, что за определенную плату оценщики искусственно (и порой значительно) завышают стоимость залога. В случае невыплаты кредитов такие сделки принесут убытки банкам, а большое число «переоцененных» залогов грозит кризисом всему рынку. Впрочем, и без махинаций вопрос по залогам стоял очень остро. Ведь, если кредит выдан под квартиру стоимостью 100 тыс. долларов, а она через год подешевела до 70 тысяч, при невыплате займа уже на уровне одной сделки у банка будут заметные убытки. А теперь представьте масштабы явления с учетом того, что за прошлый год объем кредитов, предоставленных под залог недвижимости, составил более 57 млрд. грн. Повышать или прекращать И хотя в течение последнего года звучало немало утешительных слов о том, что Украина – «это вам не Америка» и кризис жилищного кредитования нам не грозит, он все-таки случился. Взять в долг на квартиру сегодня если и возможно, то очень дорого. Особенно это касается операций в национальной валюте. Так, ряд крупнейших банков (среди которых «Укрсоцбанк», «УкрСиббанк», «Райффайзен Банк Аваль») переставили выдавать ипотечные кредиты в гривне. Другие продолжают предоставлять эту услугу, но значительно повысили тарифы. В некоторых банках тариф по жилищному кредитованию достигает 25% годовых. За комментариями по поводу сложившейся ситуации «Статус» обратился в ряд отделений украинских банков, однако практически во всех решительно отказались высказывать какие-либо мнения, сообщив «что не комментируют кризис» (а значит, как минимум, признают его существование), «отказывают говорить о негативе» и т. п. «Ипотечный кризис в Украине действительно существует, — поделился впечатлениями со «Статусом» начальник отдела клиент-менеджеров розничных клиентов ОАО АБ «Укргазбанк» Алексей Сморгунов. — Его возникновение напрямую связано с искусственным повышением цен на рынке вторичной недвижимости. Донецкий регион, как крупный промышленный центр, имеет достаточно высокий спрос как на жилую, так и на коммерческую недвижимость, что делает данную ситуацию особенно актуальной в Донецке и области». Впрочем, далеко не все банкиры комментируют сложившуюся ситуацию как кризис. Многие акцентируют внимание на том, что в борьбе с разогнавшейся инфляцией Нацбанк и правительство стерилизовали около 15 миллиардов гривен, что тут же повлекло заметное снижение ликвидности банковской системы. Да к тому же НБУ усилил резервные требования к банкам, которые выдают долгосрочные кредиты. И что, мол, оставалось делать финансовым учреждениям, чтобы не терпеть убытки от возросших издержек по ипотеке? Либо повышать тарифы, либо вообще прекращать этот вид кредитования. Вот и выбрали одни первое, другие – второе. «Я думаю, не стоит говорить о естественной природе кризиса в Украине, — сказал «Статусу» старший экономист отдела сопровождения организации продаж филиала «Донецкое РУ» ОАО «Банк «Финансы и кредит» Денис Наталич. — Как таковой, мне кажется, кризис отсутствует, скорее, можно наблюдать некую временную стагнацию рынка. Если отследить причины такого явления, то в первую очередь нужно отметить резкое повышение ставок банками вследствие мероприятий Национального банка Украины, направленных на введение в действие антиинфляционных мер. Конечно, не в последнюю очередь недоступность квадратных метров обусловлена и спекулятивными сделками, и инфляционными процессами. Хотя если мы будем рассматривать ситуацию в средне- и долгосрочной перспективе, то не увидим стабилизацию рынка. Безусловно, присутствует ряд рисков. И на данном этапе возможен переход в стадию именно кризиса, но сейчас это во многом зависит от того, насколько далеко пойдет Нацбанк. Что касается особенностей ситуации в регионе, то на сегодняшний день стоимость квадратного метра все же меньше, нежели в столице. Правда, говорить о кардинальном отличии рынка недвижимости в донецком регионе от, скажем, киевского не приходится». Последствия и жертвы Однако ипотечный кризис коснулся не только банковских учреждений и их заемщиков. От него уже «стонут» строительные компании. «Снижение объемов кредитования населения приведет к тому, что небольшие строительные компании, работающие на рынке жилья, будут вынуждены приостановить строительство из-за недостатка оборотных средств», — считает первый вице-президент Холдинговой компании «Киевгорстрой» Василий Можар. Печальную динамику эксперт отмечает уже сегодня. По его словам, состояние поступлений инвестиций в мае этого года говорит о том, что активность рынка уменьшилась приблизительно на треть. Однако больше всего, пожалуй, ипотечные перипетии отразились на бизнесе риелторов. Готовя этот материал, «Статус» пообщался с представителями нескольких агентств недвижимости. По понятным причинам рассказывать о своих проблемах они соглашались только «без упоминания названия фирмы в прессе». Большинство из них отметили, что практически не совершали (или вообще не совершали) сделок с жилыми и нежилыми помещениями еще с начала апреля (!) нынешнего года, другие оказались не у дел в мае. Финансисты, впрочем, склонны рассматривать проблему кредитования гораздо шире сегмента ипотеки. Мол, из-за дефицита гривны сворачиваются также и другие виды кредитования. В результате бизнесмены вынуждены брать кредиты не только в банках, но и в других организациях (нередко под высокие проценты – до 30–40% годовых) и перекладывать свои возросшие расходы на производимые услуги и товары. Словом, все, чья деятельность была связана с кредитами, вынуждены повышать свои расценки. А предприниматели-потребители их товаров и услуг, соответственно тоже. А дальше? «Сложившаяся конъюнктура рынка, вероятно, не будет изменяться еще какое-то время, — высказал свое мнение «Статусу» Алексей Сморгунов. — В Донецке, например, целыми кварталами возводятся новостройки. Причем это – не только жилые дома, но также и крупные бизнес-центры, гостиничные и другие комплексы. Примерно такая же ситуация на строительном рынке в столице Украины и других крупных городах. Когда цены на рынках вторичной и первичной недвижимости сровняются, кризис неизбежно будет преодолен». «Ипотечный кризис в Европе, вероятно, приведет к снижению цен в странах ЕС, — рассказала «Статусу» директор агентства недвижимости «Спутник плюс» Татьяна Величко. — Однако в Украине то же самое произойдет вряд ли. В нашей стране недвижимость по-прежнему остается одним из выгодных способов вложения капиталов, а потому всегда пользуется спросом, можно сказать, при любой цене. Возможно, после нынешнего шока риелторский бизнес снова будет набирать обороты, но прежних темпов достигнет вряд ли в ближайшее время. А вот бизнесменам, которые покупают офисные помещения и еще и не имеют возможности взять кредит, вероятно, придется несладко». «В нынешних условиях у рядового гражданина осталось не так много инструментов для инвестирования, — считает Денис Наталич. — Сейчас большинство инвестфондов показывают отрицательную доходность, и остается два крупных инструмента для инвестиции: банковские депозиты и недвижимость. На данный момент, несмотря на высокую стоимость квадратных метров и практическую недоступность ипотечных кредитов, рецессии на рынке в долгосрочной перспективе быть не должно». Впрочем, предсказать все последствия ипотечного кризиса – как за рубежом, так и в Украине, никто не берется. Ведь, по сути, западный мир с подобным явлением в таких масштабах сталкивается впервые. Утешает лишь опыт США, которые неоднократно сталкивались с ипотечными кризисами и каждый раз возвращались «на круги своя». МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА Анна Манухина, начальник отела сопровождения организации продаж филиала «Донецкое РУ» ОАО «Банк «Финансы и кредит»: МНЕНИЕ ПОТРЕБИТЕЛЯ Иван Теплицкий, клиент банка: Статус 1 |
|||||
|
На сайте |
|
|||||
|
|
|
|
|
|||
|
||||||
|
ЕВРОХАТКА Украина, г. Одесса |
||||||
|
2005 © ЕВРОХАТКА™ |
||||||
